沖縄の不動産投資の現状は?-沖縄の不動産投資【軍用地投資】地主さんは年収何千万円!?

沖縄の不動産投資の現状は?

■沖縄の不動産事情は物件の供給待ちです

沖縄における不動産投資といえば、リゾートマンションやリゾート物件が頭に浮かびます。

まず考えなければいけないのは、沖縄における不動産の状況です。

米軍基地が、本島のほぼ全域のいい場所を占めているので沖縄のマーケットは、狭いエリアに物件が密集しています。

アパート物件は、多いですが、敷地の関係で新築物件は限られています。

投資物件としては、利回りでいうと7~8%の物件がほとんどです。

構造としては、全部がRC造りの物件です。

塩害で物件の痛みが激しいことが原因です。

賃貸事情としては、若年層の借主が多いことより敷金、礼金ゼロの物件も多く、借り手市場といえます。

沖縄の場合、リゾート地に適した場所、那覇の住宅街を含めて適当な物件がでてくることはまれです。

物件があれば飛びつくといった状況です。

リゾートマンション物件は、非常に高額で都心なみの価格帯であると考えられます。

沖縄の不動産投資を考えるうえで、現状土地の価格を抜きにして考えられません。

物件がない現状が改善されなければ、いくら利回りがいい物件であっても不動産投資には向いていません。

戸建てのリゾート物件は、移住者にはいいですが同じく物件がでてきません。

短期で投資を考えるのであれば、高額のマンション物件の転売益が望めると考えます。

理由は、土地の価格は今後も本土のような下落が当面はないからです。

■表面利回りだけでは沖縄の実情に合わない

表面利回りは、最も一般的な不動産の利回りで「表面利回り」とか「グロス利回り」といわれるものです。

この表面利回り(満室時の年間賃料÷購入価格)が高いほど、投資に適した不動産ということができるといえます。

では、表面利回り10%の賃貸物件が、8%の賃貸物件よりお買い得な物件といえるかといえばそうとはいえません。

前提になる条件が違えば物件の価値は変わってきます。

表面利回りと不動産のリスクは、反比例します。

満室時の年間賃料の合計が8百万だとすると、都心部の好立地にあり借主にも人気の物件でいつも空き室がない状況が続いている物件があります。

もう一つは、沖縄の物件でリゾートが主体の物件だとします。

比較的賃料が都心物件と同じくらいに高いとします。

沖縄は、現在、かなり賃料も高い状況にあります。

前記のように賃貸物件は余っており選択ができる状況です。

賃料のこれ以上のアップは難しいです。

これら2物件を比較してみると不動産としてのリスクは沖縄の物件のほうが高いといえます。

同じ満室時の年間賃料であっても東京の都心の物件のほうが安全な投資物件といえます。

その考え方で沖縄の投資物件は採算に合うといえるでしょうか。

■ワンルームマンションの状況

例えば、基地返還によって開発されたおもろまちの高層マンションの売り出し価格は、1LDKで約3千5百万円と都心物件とほとんど変わりません。

タワーマンションの賃料は16万円と都心なみです。

即入居物件もある状況より、空室がかなりあると思われます。

空室率が高くなければ、採算にあう物件もありますし、流通の状況もいいとのことです。

投資用及びリゾート使用のために本土の投資家が物件を購入していると考えられます。

賃貸にだして、採算をとろうというより価格が上昇するのと、相続税対策が背景にあると考えられます。

本土の資産家や中国の資産家が現金で一括購入していくとの話です。

投資の利回りより、物件価格が当面上昇すると考えているとしか考えられません。

沖縄で、マンションは価格の高い水準が続いています。

地方の主要都市より高いといえます。賃貸料も決して安いとはいえません。

住宅状況は、決して恵まれているとはいえません。

車中心の移動手段があたりまえの世界であることから、駐車場のついていないアパート物件は考えられません。

そのようなことより賃貸物件が大量に供給されるのは、米軍基地が返還されない限りまとまった土地はでてこないことは確実です。

不動産投資の状況は、かなり厳しいのが実情です。


「失敗しない不動産投資」のノウハウと+動画無料プレゼント